O mercado imobiliário movimentou R$ 12,4 bilhões em fusões e aquisições no primeiro semestre. O valor representa alta de 44% sobre os R$ 8,7 bilhões registrados no mesmo período de 2025. O levantamento é da KPMG.
Segundo Juan Diaz, sócio-líder de real estate da KPMG no Brasil e na América do Sul, o avanço não indica uma expansão eufórica. A avaliação é de que as empresas adotam uma estratégia de “reciclagem de capital” devido ao custo elevado do capital.
Com juros altos, vender propriedades prontas e estabilizadas passou a ser uma alternativa para gerar caixa e financiar novos empreendimentos sem ampliar o endividamento. “Ao invés dela [a empresa] captar recurso e se endividar uma taxa de juros mais alta, ela se desfaz daqueles ativos que são interessantes”, diz.
O setor imobiliário no Brasil passa por uma fase de readequação. Embora a busca por imóveis continue firme em variados nichos, fatores como juros altos, transformações nas linhas de crédito e o encarecimento dos custos operacionais têm impactado o caixa de incorporadoras, loteadoras e prestadoras de serviços da área. De acordo com Luciano Mestrich, CEO da Monitori e especialista em gestão de ativos, governança e finanças corporativas, a onda de consolidação não ficará restrita unicamente aos grandes players do mercado.
Ativos estabilizados elevam o valor das operações
Foram 87 operações no primeiro semestre, avanço de 6,1% sobre as 82 registradas um ano antes. Entre os negócios estão edifícios corporativos, residenciais, shoppings, parques, lojas, armazéns, hotéis, incorporadoras e proptechs.
Para Diaz, a diferença entre o crescimento da quantidade e dos valores está relacionada ao perfil dos imóveis negociados. “Esses ativos que foram transacionados são ativos que já estão dentro do que a gente fala que são estabilizados, e que possuem padrões do topo da categoria. São ativos de boa qualidade, são ativos estabilizados. Consequentemente, o valor dessas transações tende a ser mais alto”, afirma.
Os fundos de investimento imobiliário, os FIIs, tiveram participação relevante. Os destaques incluem a compra de 11 galpões da Log Commercial pelo Itaú Log CP FII, por R$ 1 bilhão; seis galpões no interior de São Paulo pelo XP LOG FII, por R$ 919 milhões; e 14% adicionais do Shopping Parque Dom Pedro, em Campinas, pelo Hedge Brasil Shopping FII, por R$ 401 milhões.
A movimentação envolve incorporadoras
A movimentação dos FIIs está ligada ao cenário de juros elevados. Segundo Diaz, gestores têm preferido vender ativos com renda consolidada antes de buscar novas dívidas para financiar projetos.
Incorporadoras com lançamentos no pipeline também podem vender ativos prontos para financiar novos empreendimentos. Um exemplo é a Tecnisa, que informou em junho ter vendido 26,09% do capital social da Windsor Investimentos Imobiliários Ltda., responsável pelo Jardim das Perdizes, ao Grupo BTG Pactual, por R$ 260,9 milhões.
Entre outras operações residenciais e multifamily estão negócios ligados aos edifícios Bianca, na Bela Vista; Kalea Jardins, no Jardim América; e Pinna 5109, no Jardim Paulista. A Moura Dubeux comprou os 30% restantes da Ún1ca, voltada à habitação popular, e passou a deter 100% da companhia. Já a Cyrela, por meio da CBR 247 Empreendimentos Imobiliários, adquiriu um terreno de 22,8 mil metros quadrados na Vila Leopoldina, em negócio que pode chegar a R$ 93 milhões.
Juros e governança limitam novas operações
As incorporadoras possuem fontes de financiamento específicas. No Minha Casa Minha Vida, o funding vem do governo via Caixa Econômica. Nos segmentos médio e alto, empresas utilizam o mercado de capitais e o CRI. “As incorporadoras têm o funding específico delas. Muitas trabalham com financiamento bancário, e inclusive as vendas das unidades dependem dos financiamentos bancários para os compradores”, afirma Diaz. “Todo esse ambiente já está muito bem estabelecido, e a estruturação vai muito de acordo com o volume de lançamento que elas estão planejando.”
A taxa de juros reduz o espaço para IPOs. “Hoje, uma taxa de juros a 14% acaba desincentivando o acesso ao mercado de capitais e é muito caro buscar dinheiro”, afirma Diaz. Uma queda dos juros pode ampliar a movimentação no setor de incorporação.
Outro obstáculo está na governança de incorporadoras menores. Aquisições exigem diligências técnicas, financeiras, fiscais e trabalhistas, e empresas menores podem ter dificuldades para apresentar informações contábeis. Diaz aponta a governança como um dos principais obstáculos, especialmente porque aquisições exigem diligências técnicas, financeiras, fiscais e trabalhistas.
Para Diaz, a queda dos juros pode acelerar novas fusões e aquisições. No mercado residencial, ele aponta o Minha Casa Minha Vida como segmento mais aquecido. Os fundos imobiliários devem seguir entre os protagonistas, por concentrarem ativos estabilizados e renda consolidada no setor.
Fonte: Portas
Foto: https://www.magnific.com/br/fotos-premium/modelo-de-casa-com-calculadora-dinheiro-e-chave-na-mesa-de-madeira-conceito-imobiliario_37113878.htm